Atenție la contractul de credit ipotecar!

Capitolele cele mai IMPORTANTE din contractul de credit sunt : DOBANZI SI COMISIOANE, GARANTAREA CREDITULUI (si conditiile aferente), DREPTURILE SI OBLIGATIILE PARTILOR si CLAUZELE SPECIALE. ..dar bineinteles ca tot textul trebuie parcurs cu atentie.  Iata de ce !

DOBANZI SI COMISIOANE  

DOBANZI

In calculul dobanzilor aferente creditului in EURO, exista doua repere - EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate este rata de referinta a monedei unice pe un anumit interval temporal in zona euro cu care bancile se imprumuta de pe piata interbancara) si marja de castig a bancii.  

Euribor este calculat zilnic pentru mai multe perioade  (1,2,3W- week(s)/1,2,3 saptamana(i), 1,2,3,....12 month(s)). In general, creditele ipotecare in euro utilizeaza ratele EURIBOR la 1 luna, la 3 luni si la 6 luni (1m, 3m si 6m). – Asadar este VARIABIL !!! 

Important: Inainte de semnarea unui contract de credit verificati daca marja de castig a bancii e statuata in contract ca fiind FIXA pe toata durata creditului sau este si ea variabila « in functie de conditiile pietei ».

Retineti ca in prezent EURIBOR (indiferent de durata de referinta- 1m/1 luna, 3m/3 luni, 6m/6 luni, etc...) se afla aproape de minimele inregistrate de cand exista moneda euro (1999) in primul trimestru al anului 2010 si departe, in jos, de maximele inregistrate in ultimul trimestru al anului 2008 (Euribor 3m = 5,4%) – asta in conditii de relativa ‘’normalitate’’ la nivelul volumului masei monetare emise.   

ATENTIE !!!  In perioada care a trecut au avut loc niste injectii serioase de euro nou-tipariti – in decembrie 2011 si martie 2012 mai ales, care vor trebui retrasi din piete cand va sari inflatia in sus. Principalul instrument este dobanda de referinta care se reflecta si in evolutia Euribor. De la un actual 0.8% nu cred ca poate merge decat in sus pe timp mediu/lung.  Revenirea euriborului la nivelul atins in 2008 inseamna rate mai mari cu zeci de procente decat cele actuale !!!

Ca sa nu complic prezentarea cestui material, am postat mai jos (pentru cine doreste detalii) link-uri catre graficele care expun  evolutia indicilor Euribor si ROBOR de-a lungul timpului din 1999 pana in 2012.   

-            http://www.euribor-rates.eu/euribor-charts.asp

-            http://www.bnr.ro/Ratele-medii-ale-dobanzilor-pe-piata-monetara-interbancara-5612.aspx 

Observati ca rata variaza si de aceea graficul de rambursare a unui credit e relevant DOAR LA MOMENTUL SOLICITARII SALE... mai apoi , daca de exemplu este utilizat EURIBOR 3m, la fiecare 3 luni de la prima tragere a creditului,  indicele euribor 3m este reintegrat in formula Euribor3m+marja bancii = dobanda curenta...si rezulta alta rata, mai mica sau mai mare...fluctuanta oricum.

Intelegeti ca daca ati semnat pentru un credit cu dobanda curenta fixa in primul an sau in primii 3 ani asta nu garanteaza fixitatea dobanzii curente pana la finalul creditului daca acest lucru nu e expus clar in contract !   La ora actuala sunt sute de mii de clienti pacaliti de banci, clienti ale caror rate sunt mai mari cu pana la 50-60 % fata de valoarea initiala.  Spun PACALITI pentru ca ei nu au fost INFORMATI cu privire la acest aspect atunci cand au semnat.  S-a profitat de CULTURA FINANCIARA extrem de precara a romanilor si acum acest lucru s-a intors inspre bancheri cu efecte dezastruoase in bilanturile slefuite la maxim…  

Despre dobanda penalizatoare care se aplica peste dobanda deja existenta (in cazul unui credit restant) este un concept ilicit fara nici o baza juridica in afara acceptantei celor doua parti  cosemnatare, element cu care nu trebuie sa fiti de acord daca il identificati in contractele de credit (imobiliar sau neimobiliar). Daca vi se spune ca acesta e tipul de contract si nu se poate negocia eliminarea dobanzii penalizatoare, nu mai semnati contractul !   Chiar daca literal nu veti identifica termenii « dobanda penalizatoare » expresia de-a lungul duratei creditului nivelul dobanzii curente se poate modifica in cazul in care clientul inregistreaza restante fata de banca  este acelasi lucru  spus de o maniera ambigua. 

In legatura cu DAE (Dobanda Anuala Efectiva):  e de preferat binenteles un nivel al DAE cat mai mic dar trebuie sa dati atentie si modului in care DAE este constituit. In cadrul contractului pe care il veti semna poate sa apara o idee de genul urmator :  ... in cazul creditelor cu dobanda fixa sau variabila, DAE se calculeaza asumand ipoteza conform careia rata dobanzii aferente creditului si celelalte costuri vor ramane fixe in raport cu nivelul initial si se aplica in acelasi mod pana la incetarea contractului de credit.

Aceasta idee poate fi identificata in « Conditiile generale de creditare » - anexa a contractelor de imprumut ale anumitor banci la capitolul « Dobanzi si comisioane ». Ipoteza respectiva este un NONSENS evident folosit de bancheri pentru a genera un scadentar ILUZORIU.

       Nu se poate pleca de la ideea ca rata dobanzii si costurile vor ramane fixe pe toata perioada – DAE se va modifica in mod cert de mai multe ori de-a lungul celor 30 de ani   Chiar dobanda prin modul in care e formata [Indicator monetar (adica: euribor/libor/robor ) + marja bancii= dobanda] e supusa modificarilor.  Deci implicit si DAE.  In cazul costurilor extra dobanda, nu mai devreme de martie 2012 unele banci din Romania au marit taxa de administrare cont curent cu 60 % !!!     

In legatura cu Conditiile legate de “Modificarea dobanzilor” : se poate intampla ca uneori la nivel de contract sau conditii de creditare sa intalniti ideea ca banca se obliga sa informeze clientul in legatura cu orice modificare a ratei dobanzii aferente creditului  cu privire la valoarea platilor de efectuat dupa intrarea in vigoare a noii rate a dobanzii aferente creditului (pana aici este in regula) sau in legatura cu numarul si frecventa platilor – daca acestea se modifica.  (si aici apare o problema: de cand o parte contractuala –banca -  poate sa isi aroge dreptul de modificare a datelor contractuale ce au printre altele legatura si cu ideea de rata de achitat bancii sau cu comisioanele sau cu orice alt cost al creditului fara acordul clientului ?!?) Nu acceptati acest fel de abordari abuzive !  

COMISIOANE

Inainte de a semna un contract de credit e extrem de necesar sa intelegeti ce comisioane vi se cer si de ce. Daca nu ati inteles nu e vina dumneavoastra, e vina bancii ca a ocultat explicatiile clare la nivel de contract sau vina ofiterului de credit ca nu a stiut sa va explice indeajuns de clar.

Important : Cand vine vorba de comisioane, orice banca are tendinta de a arunca mai multe costuri catre client.   Din pacate, creditarea haotica tolerata de BNR nu a generat in piata o concurenta bazata pe posibilitatile REALE are romanilor.  S-au ignorat riscurile si s-a incercat obtinerea de profituri cat mai mari…  Institutiile de credit din Romania, dupa inceputul crizei din 2008 au transferat toate costurile NEPERFORMANTELOR pe spatele celor buni platnici.   

Dintre cele mai amuzante si dubitabile comisioane/servicii accesorii necesare unui credit amintesc : comisionul de risc, comisionul de rezerva minima obligatorie, comisionul pentru analiza documentatiei de credit, comisionul lunar de administrare credit, comisionul de rambursare anticipata partiala sau totala, comisionul pentru schimbarea conditiilor de credit (parte dintre ele nu mai exista in noile contracte de credit dar au efecte la nivelul contractelor de credit deja semnate).

In mod normal e imposibil sa existe costuri asociate rambursarii anticipate indiferent de momentul returnarii creditului, eventual si a doua zi dupa acordare si tragere !!!– eventualul comision reprezinta un cost ilegal si atacabil in justitie in masura in care banii sunt redisponibilizati bancii spre utilizare in alt credit de oferit altui client (costul efortului plasarii unui nou credit nu are cum sa fie imputat clientului deja existent in masura in care e o conditie de baza a activitatii unei banci – activitatea plasarii de credite !).     

 In general, legat de costurile aduse de comisioane trebuie sa stiti ca simpla “imbracare” a unor ABUZURI EVIDENTE  in limbaj specific, in cuvinte credibile si impresionante la nivel de contract nu le si legitimeaza juridic. Insa semnatura ta, clientule potential, pe contractul de credit le acrediteaza juridic si aduce mari dificultati avocatilor daca tu dai banca in judecata !   Proverbul acela cu piatra aruncata in balta pe care o multime de intelepti se chinuie sa o scoata  este sugestiv.

Pe acelasi fir logic, BANCILE ar putea percepe comision de pus stampila pe contract, comision de privit direct in ochi atunci cand te mint,  comision de imaginatie necesar pentru inventarea unor comisioane etc...

Alte consideratii legate de dobanzi si comisioane :

In legatura cu preferinta expresa a bancii fata de un anume asigurator trebuie sa stiti ca aveti dreptul , in cazul necesitatii accesarii unui serviciu (ex : asigurarea  imobilului  adus in garantie) in cazul unui credit , sa va alegeti asiguratorul (eventual dintr-o lista de asiguratori agreati de banca). Sub nici o forma banca nu are dreptul de a va impinge catre un anume asigurator ce face parte din acelasi grup de companii din care face parte si banca !

In legatura cu costurile totale ale unui credit studiati bine contractul pentru a gasi capitolul / subcapitolul unde sunt clar si cifric evidentiate valorile! Bancile acum sunt obligate sa precizeze costul total al unui credit pentru clientul sau !   

Dar retineti : daca variaza euribor (pentru euro) sau robor (pentru leu) sau libor (pentru chf sau usd) atat graficul de rambursare se modifica (la nivelul ratei) cat si costurile creditului  (cost credit = cat dati in plus inapoi bancii in afara de ce ati luat de la banca).      

 

GARANTAREA CREDITULUI

Cititi cu mare atentie aceasta sectiune  - noteaza practic cu ce ati garantat creditul in fata bancii.  Adica ce veti pierde cand nu veti mai putea plati ratele aferente imprumutului primit.

Urmariti eventualele clauze prezente in cazul garantarii creditului – cu garantii imobiliare sau de alta natura.  Procesul de executare silita este o experienta traumatizanta. 

Intrebati, intrebati, intrebati! .... Intrebati ofiterul de credit ce inseamna fiecare lucru din contract...daca vi se adreseaza prietenos ca nu conteaza si sa treceti mai departe (am vazut de multe ori schema asta, mai ales cand ofiterul de credit e o fatuca special decupata din filmele XXX si clientul e un barbat ce are nevoie de credit ) refuzati ambiguitatea si analizati impreuna cu ofiterul de credt ce inseamna pana intelegeti!

DREPTURILE SI OBLIGATIILE PARTILOR

Pentru a intelege in mod clar pozitia pe care o aveti fata de banca, parcurgeti cu foarte mare atentie aceasta sectiune.

In functie de banca la care aveti creditul puteti intalni clauze ce o sa va puna in evidenta clar un lucru: ceea ce ati cumparat nu e al dumneavoastra pana la achitarea integrala a creditului si a costurilor asociate, CI AL BANCII!

Ma refer la clauze de genul: a) Imprumutatul/Garantul va utiliza proprietatea cumparata/construita cu credit si adusa ca garantie asemenea unui bun proprietar si va lua toate masurile pentru a o pastra in buna stare (aceasta clauza e tipica unui contract de inchiriere ca forma si sens!) ; b) Imprumutatul va permite accesul bancii pentru verificarea periodica a bunurilor achizitionate pe credit fara a opune rezistenta ,alte clauze....  Nu va suna cunoscut, daca ati stat vreodata cu chirie avand contract semnat ?!? ...   Creditul ipotecar presupune de fapt ca esti chiriasul bancii timp de 30 de ani, timp in care te legi INUTIL de o proprietate ce iti va apartine de drept abia la... batranete. 

De mentionat inca un lucru: anumite obligatii impuse contractual imprumutatului permit abuzuri din partea bancii.  

Un drept al bancii des intalnit indiferent de contract este urmatorul : x)sa debiteze orice fel de conturi ale debitorului (imprumutatului) cu orice datorie restanta fata de creditor (banca). Sa imaginam urmatoarea situatie: o persoana are un credit si are si 2 depozite la aceeasi banca. Din variate motive nu apuca sa plateasca rata/ratele.  Si nici nu poate fi contactat telefonic sau prin alta modalitate. Ce va face banca? Va sparge un depozit/ambele depozite (in functie de suma de acoperit) pentru a acoperi datoria, trecand peste orice interes particular al clientului sau.

E corect asta ? Nu. E atacabil juridic? Nu mai este deoarece clientul a acceptat prin semnatura ca e de acord cu acest tratament (prin acceptarea clauzei de mai sus). Nimeni nu iti poate face mai mult rau  decat iti poti face tu insuti prin propria semnatura si neatentie!

De aceea e nevoie de intelegerea a ceea ce semnati la banca! Daca nu aveti destule cunostinte sa intelegeti ce semnati, veniti la semnare cu un avocat care sa va reprezinte interesele!

Argumentul ca acel contract e confidential e o INEPTIE la care bancile fac des apel.

Daca banca nu e de acord sa veniti cu un avocat care sa va ajute sau sa cititi in liniste acasa contractul, renuntati la serviciile acelei banci. Inflexibilitatea de la inceputul relatiei cu dumneavoastra ca si client se va transforma in asuprire dupa semnarea contractului. 

In legatura cu drepturile si obligatiile partilor: (vizavi de rezilierea de catre banca a contractului de credit)  : In mod obisnuit, scadenta anticipata a creditului (si returnarea creditului si/sau executarea garantiei) se declara la 90 de zile calendaristice de neplata a ratelor daca nu este altfel precizat in contract (de obicei apare aceasta clauza a returnarii creditului inainte de scadenta la capitolul „Grafic de rambursare / Rambursarea creditului”). Dar exista banci care declara creditul scadent si garantia executabila si la 15 / 30/ 60 de zile de intarziere a platii ratelor.

Urmariti cu atentie aceasta clauza daca e prezenta si cum e prezenta pentru ca anumite evenimente pot aparea in viata oricarui om (ex: somaj subit, probleme de sanatate de mai lunga durata, etc...).

CLAUZE SPECIALE

Clauzele speciale reprezinta un capitol intr-adevar foarte special intr-un contract de credit. Pentru ca in acel capitol e un anume spatiu de libertate, un spatiu de joc unde banca poate jongla cu conditiile in functie de unicitatea cazului de imprumut si in functie de persoana. 

Clauzele speciale ar trebui sa va retina atentia intr-un mod ... special!

Spre exemplu: daca la nivelul clauzelor speciale gasiti pe undeva clauza de non-adresabilitate in justitie nu semnati acel contract! Asadar, daca in cadrul contractului sunt stipulate anumite conditii si situatii in cazul carora prin contract imprumutatului i se solicita (sub semnatura) sa renunte la interventia instantelor judecatoresti (indiferent de tipul conditiilor si situatiilor) NU SEMNATI ACEST CONTRACT !

Existenta unei situatii sub-sumate clauzei de non-adresabilitate in justitie (ex:  Imprumutatul/Debitorul nu isi mentine capacitatea de rambursare pana la tragerea creditului)  poate fi chiar considerata vaga si interpretabila! Orice situatie vaga si interpretabila trebuie clar denotata, explicata la nivel contractual sau eliminata! Nu semnata de client sub acoperirea unor explicatii verbale date de ofiterul de credit cu un discurs la fel de vag si bine impachetat in zambete si fraze linistitoare!    

Nefiind o clauza, dar fiind un element de notat prezent la finalul contractelor de credit imobiliare (si nu numai) este de amintit fraza: „ Prin semnarea prezentului contract declar ca am citit, am inteles si mi-au fost explicate clauzele acestuia, pe care mi le insusesc in intregime

Aceasta este bomboana de pe coliva creditului...   Ea consfinteste acordul dumneavoastra vis-a-vis de toate clauzele prezentate...  Nu uitati ca aceste contracte sunt facute de avocati platiti de banci cu bani grei pentru a nu putea fi atacate in justitie.  Daca astazi institutiile de credit sunt dispuse sa negocieze cu baneficiarii ipotecarelor din ultimii ani, o fac pentru ca preturile scad in permanenta si nu au cui sa vanda bunurile respective fara pierderi.  Prefera sa isi mentina naivii pacaliti care le datoreaza de 3 ori mai multi bani decat valoarea intrinseca a proprietatii luata cu chirie de la ...banca.   Cand se va ajunge la 500 EUR/m.p. ( si asta se va intampla in scurt timp dupa ce MIZERIA PRIMA CASA se va termina ) atunci lucrurile se vor schimba si nu va mai exista suport logic pentru evaluari MINCINOASE.  

 Este intr-adevar necesar un imprumut ?

Poate fi doar daca aveti CERTITUDINEA ca beneficiul net adus de credit (bani din viitor obtinuti acum) cel putin va dubleaza/tripleaza valoarea investitiei...  CREDITUL PRIMA CASA nu numai ca nu va asigura NICIUN castig dar dubleaza preturile locuintelor si cvadrupleaza costul final al acestora...   In loc de 500 EUR / m.p. acest program mentine artificial plafonul de 1.000 EUR /m.p.  iar in 30 de ani pretul final va fi depasit de valoarea dobanzilor...  Concret, in loc sa platiti 25.000 EURO pentru un apartament cu 2 camere,  PRIMA CASA il face sa coste 50.000  iar la finalul celor 30 de ani veti fi platit deja peste 100.000 EURO.    ILUZIILE valorilor mari sunt intretinute de bancheri pentru a-si asigura BONUSURILE de sute de mii de euro pe an...  

V-ati uitat vreodata pe graficul de rambursare al unui imprumut ?  Stiti ca pentru un credit imobiliar intins pe o perioada de 30 de ani, abia dupa aproximativ 18 ani plata din principal este mai mare decat dobanda ?  Platesti, spre exemplu, rate timp de 5 ani de zile in valoare totala de 18.000 EURO si din principal de fapt ai achitat doar vreo 3.000 de euro – restul fiind DOBANZI  SI  COMISIOANE.  Din datoria totala de 60.000 de euro, mai ai de plata 57.000 desi ai platit 18.000.

ASTA  ESTE MATEMATICA  BANCARA !!!    60.000  minus  18.000   =   57.000

Dintr-un motiv sau altul, dupa cativa ani de contract nu mai poti suporta ratele si ai pierdut TOT.  Ramai si dator vandut bancii pentru ca intre timp locuintele se vor deprecia considerabil si la noi nu exista LEGEA FALIMENTULUI PERSONAL.  Noi romanii suntem tratati precum LUMEA a 3-a de catre institutiile financiar-bancare sau nebancare. (vezi creditele cu dobanda de 80 % pe an)

Suntem cobaii experimentelor de suportabilitate pe care se pare ca le suportam cu stoicism.


Nota :  Acest material a fost realizat in colaborare cu un functionar bancar care a dorit sa isi pastreze anonimatul. 

 
Răspunde
2000 caractere rămase

Adaugă comentariul tău:
1956 caractere rămase
Click aici pentru autentificare /
Comentarii (31)
 
 Anuntul Corect pe Facebook
 Căută imobil
Categorie:

Tip imobil:

Localitate/Județ:

Cuvinte în descriere:

Ordonează după:

 Ultimele comentarii
Elena223, acum o săptămână:
Buna ziua, ma intereseaza apartamentul din strada Dezrobirii 7/8, dar ar dori sa il cumpar... Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic la 0734.456.833. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic la 0734.456.833. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic la 0734.456.833. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic la 0734.456.833. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic. Cu stima, Citește »
Legalmgm, acum 2 luni:
Anunturile sunt valabile. Contactati telefonic. Cu stima, Citește »
Raluca50, acum 2 luni:
Buna ziua! As dori sa stiu daca mai este valabil acest anunt, fiind actualizat acum un an.... Citește »
Carmen89, acum 2 luni:
Buna ziua, sunt interesata de acest imobil. Citește »
Mihaela183, acum 3 luni:
Caut garsoniera pentru inchiriere termen lung, direct proprietar Citește »
CAMELIA40, acum 3 luni:
Va ofer pentru aceasta casa 150.000 RON. Citește »
nastasia1, acum 3 luni:
Am dori sa vizionam imobilul Citește »
Radulescu4, acum 3 luni:
Bz va o ferim schimb vila p em langa metrou pantelimon 220 mp su 250 mp teren 0737239979 Citește »
Sorinutza, acum 4 luni:
pret? Citește »
iulia41, acum 4 luni:
ah da as dori cat mai multe poze a imobilului ca sa nu fac drumul degeaba. multumesc... Citește »
dan216, acum 4 luni:
Doresc seriozitate+contract; fara animale de companie, termen lung Citește »
dan216, acum 4 luni:
Apartm 2 cam central, semi/mobilat, langa Metrou Mihai Bravu/Mall Vitan, confort I, curat,... Citește »
cristi144, acum 4 luni:
sunteti proprietar ? pe toate anunturile pretul este undeva intre 92.500 - 98.000... Citește »
0.0357 / 0.0048 (25)